Mindenki álma a passzív jövedelem, amikor minden hónapban – vagy akár bizonyos időközönként – megérkezik egy fix összeg a bankszámlájára, és ezért gyakorlatilag nem kell tennie semmit – vagy legalábbis vajmi keveset.
Az ingatlanbefektetések világa segíthet ennek elérésében.

De mégis mi a legjobb módja az ingatlanbefektetéseknek?

Részletesen összehasonlítottuk a 3 legelterjedtebb lakásbefektetési stratégiát:

  • a hosszú távú ingatlan bérbeadás,
  • a rövid távú szálláshely-szolgáltatás (AIRBNB) és
  • a rövid távú viszonteladási projektek előnyeit és hátrányait.

1. Hosszú távú bérbeadás

Ebben az esetben megveszed az ingatlant, reméljük, hogy kicsinosítod (Bérbeadási kisokos), és bérbeadod egy rendes albérlőnek, aki remélhetőleg havonta fizeti Neked a bérleti díjat.

Hozam

A hosszú távú bérbeadásból jelenleg elérhető hozam 4-6% körül alakul, pár évvel ezelőtt ez még akár 10-12% is lehetett. Időközben az ingatlanárak az egekbe szöktek, a bérleti díjak viszont nem követték ennyire nagy mértékben. Vélhetően azért, mert az átlag magyar embernek még ezek a bérleti díjak is igencsak megterhelik a havi kasszáját. Ennek köszönhetően, hacsak nem emelkedik meg ugrásszerűen a magyar átlagkereset, a bérleti díjak várhatóan inkább stagnálni fognak, mint emelkedni. Akárhogyis, ez azt jelenti, hogyha az ingatlanárak továbbra is növekednek, és a bérleti díjak stagnálnak, vagy kisebb mértékben növekednek, akkor a hosszú távú bérbeadásból származó jövedelem lényegesen kevesebb lesz arányaiban.

Értéknövekedés

Ha szerencséd van, akkor az ingatlanpiac hasonlóan mozog, mint az elmúlt pár évben, és folyamatosan emelkednek az ingatlanárak. Eközben Te elégedetten dörzsölöd a tenyered, hogy a képzeletbeli pénztárcád mennyire megduzzadt. Persze ez mind csak illúzió, mert közben folyamatosan ki vagy téve annak, hogy bármikor ugyanígy vissza is csökkenhetnek az árak, csak Te már lehet, hogy túl későn fogsz ráébredni, hogy nem adtad el időben a lakásodat.

Értékcsökkenés

Azért számolj a lakás értékcsökkenésével is! Hiszen ha albérlő lakik benne, akkor még ha megtaláltad a világ legcukibb emberét is, és tényleg vigyáz a lakásodra, valószínűleg lesznek használatból adódó kopások, károk. És akárhogy is, egy lakást karban kell tartani, vannak karbantartási, javítási költségek, amit szintén bele kell kalkulálni a befektetésedbe.
Azt se feledd, hogy sokszor lehet hallani olyan történeteket, hogy az albérlő nem fizetett bérleti díjat, lepusztította az egész lakást, és még csak ki sem tudták lakoltatni akár évekig. Igen, ez valós kockázat. Bár azért legyünk őszinték, ez csak az esetek csekély százalékában fordul elő – főként, ha kellőképpen körültekintően jársz el.

Macera

Nos, az albérlőd kedves ember, mint tudjuk, de azért minden hónapban érdemes legalább egyszer ránézni a lakásra a biztonság kedvéért. Ha nem szeretnéd, hogy kikapcsolják a gázt, vagy a villanyt, akkor ellenőrizned kell, hogy befizette-e a számlákat, vagy ha átvállalod ezt a csekkbefizetős részt, akkor ezzel Neked kell foglalkoznod minden egyes hónapban. És persze előfordulhat csőtörés, betörés, villanyóraleolvasás, társasházi közgyűlés, albérlő kiköltözés és beköltözés stb. Ez mind-mind macera.

Kiknek ajánljuk?

Azoknak, akik a klasszikus ingatlanbefektési formában hisznek, szeretik a megszokásokat, ragaszkodó típusok. Alapvetően az ingatlanpiac folyamatos áremelkedésében bíznak, és így szeretnék tőkéjüket növelni.
Nem kockázatvállaló típusok. Jobban hisznek a folyamatos, havi fix bevételben, mint a változó/nem biztos magasabb bevételben (airbnb), vagy a bizonyos időközönként érkező egyösszegű extra profitban (rövid távú viszonteladási célú lakásbefektetési projektek)

2. Rövid távú bérbeadás, szálláshely-szolgáltatás (AIRBNB)

Egyre többen látnak lehetőséget az airbnb, illetve booking.com-ban is, hiszen kishazánk nagyon megnyerő turista központ lett az elmúlt években. Rengetegen jönnek Magyarországra, és nagyon sokan a magánszállásokat választják ilyenkor az itteni tartózkodásuk idejére.

Nos, ha jól csinálod, akkor nem is rossz ez az ingatlanhasznosítási forma, hiszen jóval több bevételed lesz, mint például egy sima hosszú távú bérbeadásnál.

Hozam

Itt számokkal azért nem dobálozom, mert sok mindentől függ egy airbnb lakás nettó profitja. (Például nem mindegy, hogy ki kezeli a vendégeket, ki takarít, hol van a lakás, milyen gyakran kell cserélned a teljes berendezést egy elszabadult legénybúcsú miatt, milyen az aktuális adózási környezet stb.)

Értéknövekedés

Az ingatlan értéknövekedésének lehetősége ugyanúgy megvan az airbnb lakásoknál is. Persze ez mind csak elviekben létezik, hiszen a tényleges értéknövekedésből származó profitod csak az ingatlan értékesítésénél derül ki.

Értékcsökkentés

Nos, ha a hosszú távú bérbeadásnál számoltunk értékcsökkenéssel, akkor itt inkább ennek hatványozódásával számoljunk. Aki nem hosszú távon bérli a lakásodat, csak pár napig, az valószínűleg nem is fogja még bizonyos mértékig sem a sajátjának tekinteni. Rengeteget lehet olvasni arról az AIRBNB-s facebook csoportokban, hogy mennyire le tudják egyes vendégek amortizálni a teljes lakást. Főleg az angol bulizó fiataloknak van rossz hírük.  Jobb számolni vele, minthogy figyelmen kívül hagyod. Bár egyébként azt gondolom, hogy az ilyen jellegű események is valamilyen szinte kiküszöbölhetőek.

Macera

Ha egy albérlővel van gond, akkor a pár naponta cserélődő turistákkal annál több gond van.
Eleve meg kell oldani, hogy jöjjenek… Ami azt jelenti, hogy jól be kell állítani és menedzselni kell az online felületeket (airbnb, booking.com), válaszolni kell az összes érdeklődő kérdésére, gyűjteni kell a jó értékeléseket az oldalon, mert csak akkor fognak jönni még többen.
Be kell engedni a vendégeket, és útjukra kell bocsájtani őket akkor, amikor éppen indul a repülőgépük.
Takarítani kell, illetve ágyneműt húzni minden vendég után.
Persze ezen feladatok egy részét, vagy akár egészét is átveszik a külön erre specializálódott cégek, de ebben az esetben az ide kifizetett összegek mind-mind a profitunkat csökkenti. És ne felejtsük el azt a tényezőt sem, hogy itt minden rezsi és egyéb lakáshoz kapcsolódó költség minket terhel, így még ezt is ki kell termelni.

Kiknek ajánljuk?

Olyan vállalkozó szellemű lakásbefektetőknek, akik látják a fantáziát a külföldi turistákban. Hajlandóak minimális kockázatot vállalni egy magasabb hozam reményében.
Van elég idejük és energiájuk – azaz tudják jól menedzselni az online felületeket (booking.com, airbnb), a vendégek ki-be engedését, a lakás kiadását, takarítását stb.  vagy hajlandóak ezért egy havi nagyobb összeget fizetni egy direkt erre az üzletágra specializálódótt cégnek.

3. Rövid távú viszonteladási célú projektek

Mit is jelent ez pontosan? Megvásárolod az ingatlant, felújítod, rendberakod, reméljük, hogy home stagingeled és utána eladod. Egyre többen foglalkoznak viszonteladási lakásprojektekkel, de még mindig hatalmas potenciál van ezen a területen. Ez a lakásbefektetések legjövedelmezőbb formája, de kellő hozzáértés, energiaráfordítás és némi kockázatvállalási készség kell hozzá.

Hozam

Egy-egy projekten, ha saját magadnak csinálod, akkor 25-40%-os hozam érhető el, éves szinten ez ennek a duplája is lehet. Ha valakit megbízol a lakásbefektetési projekt menedzselésével, akkor jelentősen kevesebb hozamot tudsz elérni.

Értéknövekedés

Az ingatlan értéknövekedésének lehetősége itt is adott, azzal a különbséggel a rövid vagy hosszú távú bérbeadáshoz képest, hogy minden egyes ingatlanértékesítés során azonnal realizáljuk a lakás értéknövekedése miatti profitot.

Értékcsökkenés

Az értékcsökkenés ebben az esetben nem értelmezhető, hiszen ez a lakásbefektetés pont arról szól, hogy felújítással, eladásra történő felkészítéssel pont hogy folyamatosan növeljük az ingatlan értékét.

Macera

Két lehetőséged van:
1. Te magad intézel mindent
Na akkor hatalmas macera, utánajárás, ügyintézés, mérőórák átírása, lakás megtervezése, mesteremberek keresése, hajszolása, irányítása, felújítás teljeskörű menedzselése, lakás berendezése, home stagingelése stb. stb.
2. Mi elintézünk mindent helyetted
Az ingatlant ugyanúgy a Te nevedre vesszük meg, és Te finanszírozod a lakásfelújítást is, de lényegében minden mást mi csinálunk.
Neked mindössze 2 alkalommal kell kötelezően megjelenned az ügyvédnél, egyszer a lakás vásárlásánál, utána meg az eladásánál.
Pár hónap alatt milliókat kereshetsz úgy, hogy közben hátradőlsz, és mi mindent elintézünk helyetted.

Kiknek ajánljuk?

Olyan vállalkozó szellemű lakásbefektetőknek, akik haladó gondolkodásúak.
Hisznek a tudatos tőkebefektetésekben, és látják a lehetőséget a rövid távú lakásbefektetési projektekben. Hisznek abban, hogyha időt, pénzt és energiát fordítanak egy lakás rendbehozatalára, akkor ez hatványozottan kifizetődik.
Amennyiben mindezt hozzáértő módon, vagy szakértő segítségével teszik, úgy gyakorlatilag kockázatmentes befektetéssel magas profitot érhetnek el.

Ha érdekel ez a befektetési forma, akkor a Lakásbefektetés egyszerűen oldalon tovább tájékozódhatsz.

Neked mi a véleményed? Te melyik ingatlanbefektetési stratégiában hiszel?