Nagyon sokan kerestetek meg minket az elmúlt hetekben azzal a kérdéssel, hogy mikor érdemes lakást venni befektetőként. Mindenkitől türelmet kértünk, hogy egy átfogóbb képet lássunk és tapasztaljunk ebben a nem mindennapi helyzetben. Összefoglaljuk, hogy mit látunk mi, szerintünk hogyan fog változni a piac.

Fontos az elején rögtön leszögezni, hogy nem állt meg az ingatlanpiac. Nagyon kis lángon pislákol és továbbra is történnek adás-vételek.

A koronavírus sokkolta az ingatlanpiacot. Az elmúlt pár hétben minden rettentő gyorsan történt: nem hetek vagy hónapok alatt, hanem órák vagy napok alatt.

Az ingatlanpiacot egy olyan tankhajóhoz szoktuk viszonyítani, ami teljes sebességgel halad a célállomására és ha hirtelen lassítania kell, akkor azt csak hosszabb távon tudja megtenni. Nos, ez most nem így történt. Nagyon gyorsan reagált a piac a bevezetett intézkedésekre, hiszen az emberek a biztonságérzetüket veszítették el szinte órák alatt.

Ennek ellenére mi azt látjuk, hogy az érdeklődők megmaradtak a piacon, csak most más irányok kerültek fókuszba. Egyre több befektető kezdett el érdeklődni a lakásaink iránt, és főleg az olcsó vételek érdeklik őket. Ez azért is van így, mert az elkövetkezendő időszakban sokkal több alkalmi vételre lehet számítani, mint eddig. Alkalmi vételek mindig is voltak és lesznek, de azt mindenki jól érzi, hogy az elkövetkezendő időszakban több ilyenre lehet számítani.

2008 – Hasonlóságok és különbségek

Sokat hasonlítják a mostani helyzetet a 2008-as válsághoz és ezt veszik kiindulási alapnak. Hasonlít a helyzet, ugyanakkor vannak jelentős eltérések, amik teljesen mássá teszik a piacot a jelenlegi időszakban.

2008-ban a hazai ingatlanpiacon a legtöbb eladást és ebből adódó alkalmi vételt a svájci frank árfolyamváltozása indukálta. A frankárfolyam emelkedésével a svájci frank hitelből vásárolt ingatlanok tulajdonosai naponta szembesültek azzal a ténnyel, hogy egyre több hitelt kell visszafizetniük és folyamatosan nő a hiteltartozásuk. Ezt sokan azzal próbálták lezárni, hogy a lehető leggyorsabban el szerették volna adni az ingatlanukat, hogy ezzel a hiteltartozás összegének emelkedését lezárják. Az ilyen eladások alkalmával a vásárlók jelentősebb alkukat tudtak elérni, mert tisztában voltak ők is az eladási okokkal és ezt jelentősebb árcsökkentésre tudták váltani.

Jelenleg ez a veszély nem fenyeget és az első intézkedések között hozott törlesztési moratóriummal – nem biztos hogy megoldották – , de jelentősen tompították az ebből adódó árcsökkenés mértékét.

A 2008-as ingatlanpiaci árcsökkenés megállításában és megfordításában jelentős szerepet játszott a befektetési célra vásárolt lakások számának növekedése és a bérbeadásból származó magasabb hozam realizálása igen magas értéknövekedéssel kombinálva.

A befektetési vásárlók először hosszú távra adták ki a lakásokat, majd folyamatosan teret nyert a rövid távú kiadás.

A rövid távú kiadás nem mindenhol volt opció és elsősorban a pesti belvárost érintette, ezzel kiváltott egy általános áremelkedési hullámot ami minden piacon egy időben késleltetett emelkedést generált.

Ugyanakkor voltak olyan országrészek is, amik kimaradtak ebből az emelkedésből: a csökkenő lakossággal bíró településeken ebből semmit nem éreztek, mert ott továbbra sem akart és most sem szeretne majd ingatlant vásárolni a befektetők többsége.

Jelenleg a piacon a rövid távú kiadás a „sötét ló”

A turizmus teljes leállása miatt nagyon sok egyébként rövid távú szálláshelyként működő airbnb lakás megjelent a hosszú távú bérleti piacon, ezzel jelentősen csökkentette a mostani albérleti díjakat. Viszont mi azt látjuk, hogy ez csak rövid távú hatás, aki egyszer megtapasztalta a rövid távú bérbeadásból elérhető magasabb hozamokat, az újra törekedni fog ennek elérésére és az egészségügyi vészhelyzet végeztével újra rövid távra fogja kiadni a lakását.

Ezzel az albérleti díjak újra emelkedésnek indulnak, amivel a vevői oldalon megintcsak befektetési célra vásárlók fognak megjelenni és ezáltal keresletet generálnak.

Hosszabb távon visszarendeződik az oldalazó piac, a magasabb infláció (amivel a költségvetések elégetik az újabb felhalmozódó adósságokat) vissza fogja lökni a piacra a vásárlókat

Sok befektető fél attól, hogy elértéktelenedik a pénze, a tőzsdei áresések is még friss emlékekként fognak élni a fejekben. Az előzőek kombinációja eszköz és ezen belül is ingatlan vásárlásokba fogja terelni a befektetni szánt pénzeszközöket.

A saját célra vásárlók most kedvezőbb helyzetben vannak, mert a befektetők még kivárnak a vásárlással. Ugyanakkor nehezíti a helyzetüket, hogy a kínálatban a minőségi felújított lakások száma csökkeni fog. A beruházok pedig a felújítások kezdésével kivárnak és sok-sok új építésű projektet halasztanak el.

A legfontosabb: mikró lokációnként változó a piac

Más egy belvárosi piac, ahol a gyenge forint miatt a külföldiek jelentősebb érdeklődése várható és más egy kertvárosi ahol az új építésű CSOK-os házak pörgetik a piacot, ahol az alapanyagáremelkedés (EUR/HUF árfolyam!) nem a jelentősebb csökkenés irányába mutat.

Még valami, mindenki áresésre számít és arra, hogy most kell venni ingatlant. Ezzel beindítják a nagyobb keresletet, ami az árak konszolidációjának az irányába fogja lökni a piacot.

 

Összefoglalva tehát:

 

1, jelenleg viszonylag kevés eladó van azonnali eladási kényszerben

2, rövid távú bérbeadás újra be fog indulni

3, visszaállnak a hosszú távú bérleti díjak

4, magasabb infláció várható

5, beruházói aktivítás csökkenése

6, gyenge forint hatása

7, most kell venni mentalítás

Az itt felsorolt pontok mind-mind alátámasztják a lakások árainak hosszú távú emelkedését, és várhatóan a vészhelyzet lezárása után ez meg is indul. Az időtáv a kérdés sok szempontból. Hiszen nem mindegy, hogy meddig tart a pandémia és az sem mindegy, hogy utána mennyi idő kell a piac regenerálódásához.

A rendkívül gyors piaci turbulenciákat figyelembe véve, már most el lehet kezdeni figyelni a piacot alkalmi vételek után kutatva. Rendkívül gyorsan lassult be a piac, ennyire gyorsan (2-3 hét) biztosan nem fog visszaállni a normál működésére. Azok a vásárlók lesznek lépéselőnyben, akik folyamatosan figyelemmel kísérik az ingatlanpiacot és a kínálatot és sok apró információból látni fogják mikor, melyik ingatlant kell megvásárolniuk.

És ami a legfontosabb:

LOKÁCÓINKÉNT eltérő lehet az optimális vásárlás időpontja.

Amennyiben segítségre van szükséged, keress minket bátran, akár online is tudunk tanácsot adni a lakásvásárlással, eladadással kapcsolatban.