Mikor éri meg akár hitelből is finanszírozni egy ingatlanbefektetést? Számtalan vélemény és ellenvélemény olvasható ezzel kapcsolatban. Nézd meg, hogy mi hogyan vélekedünk a témáról.

Sokan keresnek meg minket azzal a kérdéssel, hogy vajon megéri-e egy lakásbefektetést hitelből finanszírozni bérbeadási céllal.

A válasz pedig korántsem egyszerű, hiszen nagyon sok tényezőt kell figyelembe venni.

Nézzünk egy példát, hátha jobban be tudjuk mutatni a hátterét.

Tegyük fel, hogy van 12 millió forintunk, amit szeretnénk befektetni.
Ez nem elég egy teljes lakás megvásárlásához (legalábbis budapesti, belvárosi viszonylatban), de ahhoz igen, hogy egy ilyen lakásbefektetési projekt önereje legyen.

A példánknál a befektető hosszú távú bérbeadásban gondolkozik, így most ezt a verziót vezetjük le számokban.

Milyen információkra van szükségünk ahhoz, hogy kiszámoljuk, hogy érdemes-e hitellel finanszírozni az ingatlanbefektetésünket?

A/ A hitel kamata

Mi ajánljuk azokat a hiteleket, ahol fix törlesztő részlettel számolhatunk a teljes futamidő alatt. A példánkban egy 10 éves fix kamatozású hitelt vettünk alapul, ahol a kamat mértéke 4,44%.

B/A várható infláció mértéke

Az összes jövőbeni bevételünk és költségünk esetében számolnunk kell a pénz elértéktelenedésével. A mértéke 3% (Természetesen ez 10 év leforgása alatt változhat, de a mostani információink szerint tudunk csak számolni.)

C/ Ingatlan vételára

A példánkban 20 millió forintért veszünk egy felújítandó állapotú budapesti, belvárosi kislakást.

D/ Önerő

A hitel önereje a példánkban 6 millió forint. Mondhattam volna kevesebbet vagy többet is. Itt ugye az a meghatározó, hogy mennyire hitelezhető az ingatlan, van-e esetleg másik ingatlan, amit fedezetbe tudunk vonni, mekkora a leigazolható jövedelmünk stb. Egyébként az ingatlan vételárához képest a bankok maximum 80%-ot finanszírozhatnak (de a gyakorlatban ez inkább a 70% szokott lenni). Tételezzük fel, hogy nem áll rendelkezésünkre olyan ingatlan, amit még be tudnánk vonni a fedezetbe a most vásárolandó ingatlanon felül. Ezért is adtam meg a 20 millió forint 70%-át, azaz 14 millió forintot hitelösszegként.

E/ Hitelösszeg

Példánkban az előző pont alapján 14 millió forint.

F/ Illeték

4% (Ez bizonyos esetekben eltérhet, de erre itt most nem térünk ki.)

G/ Felújítás és egyéb induló költségek

Az ingatlan vásárlásakor, és a hitel felvételekor számos induló költség felmerül (ügyvédi díj, hitel folyósítási jutalék stb.). Emellett, ahogy az A pontnál már említettem, itt egy felújítandó lakást vásárolunk, így nem kevés felújítási költséggel kell számolnunk. A példánkban olyan színtű felújítást végez a befektető, amilyenek a mi lakásaink (REFERENCIÁK)

H/ Ingatlan értéke a felújítás után

Nos, ez megint egy relatív tényező. Az általánosságban elmondható, hogy ha tudatosan van felújítva egy ingatlan, a Home Staging megfelelő alkalmazásával, akkor lényegesen magasabb lesz az ingatlan értéke, mint a bekerülési költsége. (Hozzáteszem, hogy ha valaki soha nem tanult Home Staginget, vagy nincsenek meg a megfelelő ismeretei, akkor az értéknövekedés korántsem biztos.) Mi általánosságban 20-30%-os értéknövekedést tudunk elérni a lakásainkban a felújításaink során a bekerülési értékhez képest. Ennél a példánál egy alacsonyabb %-ot vettem alapul, biztos, ami biztos alapon. (A lakás teljes bekerülési értéke 25,8 millió Ft, és azzal számoltam, hogy a felújítás által 28 millió forint lesz a körülbelüli piaci értéke.)

I/ Ingatlan várható értéknövekedése

Az infláció mértékét alkalmaztam ebben az esetben is. Habár az elmúlt évek tapasztalatai alapján akár egy kétszámjegyű összeget is beírhattam volna ebbe a sorba. Azért hosszú távon, átlagosan számolhatunk véleményem szerint az infláció mértékű ingatlan áremelkedéssel.

J/ Bérleti díj

Itt megint egy olyan bérleti díjat alkalmaztam, amit a mi általunk felkészített lakásainknál átlagosan tudnak a befektetőink realizálni egy kislakás esetében. Értéke 130.000 Ft. Fontos, hogy feltételezzük, hogy minden évben az inflációnak megfelelő mértékben emelkedik ennek az összege.

K/ Bérleti díj adója

Bérbeadásból származó jövedelem után jelenleg 15% SZJA fizetendő. Ez is sok mindentől függhet, nem mennék most bele a részletezésbe.

L/ Ingatlan kihasználtsága

Érdemes számolni azzal is, hogy nem minden hónapban lesz kiadva a lakásunk. Vannak bérlőváltások, kiköltözések stb. Átlagosan éves 11 hónappal számoltam.

M/ Üzemeltetés és felújítási költségek

40.000 Ft-ot írtam be átlagosan havi szinten. Ez az elején igen soknak tűnhet, de ne felejtkezzünk el arról, hogy itt 10 éves viszonylatról beszélünk. A lakásbefektetési projekt kezdetekor kap egy teljes körű felújítást a lakás, így ha ez megfelelő volt, akkor az első 5 évben csak kisebb kiadások várhatóak. De érdemes pár évente tisztasági festést csinálni, lehet hogy elromlik a mosógép, vagy valami más. Inkább magasabb költségeket veszek figyelembe, mint hogy később csalódnom kelljen.

N/ Alternatív befektetési hozam

A teljes saját tőke, amit beletesz a befektető a projektbe, összesen 11,8 millió forint (6 millió forint a hitel önereje, 5 millió forint a felújítási és egyéb kezdő költségek és 800.000 forint az illeték). Ha nem emellett a befektetési forma mellett döntött volna, akkor ezt az összeget máshova fektette volna be. Tény, hogy ebben az esetben valamivel kisebb lenne a kockázata, de jóval alacsonyabb a hozama is. 3%-kal számoltam.

Ha fenti adatokból levezetünk egy számítást a teljes bevételre és költségre vonatkozóan, akkor az alábbi táblázatban látható eredményeket kapjuk.

O/ Év

Ez az oszlop az aktuális évet jelöli

P/ Törlesztő részlet/hó

A példánkban fix a törlesztő részlet 10 éven keresztül, 144.689 Ft. Az összesítés sorban a 10 évre vonatkozó összes törlesztő részlet összege szerepel.

Q/ Adózott bérleti díj/hó

Levontuk a 15%-os SZJA-t, és minden évben növeltük a bevételt az infláció mértékével. Az összesítés sorban a 10 évre vonatkozó összes befolyó adózott bérleti díj összege szerepel.

R/ Üzemeltetési költség/hó

A kezdeti 40.000 Ft-ot itt is minden évben növeltük az infláció mértékével. Az összesítés sorban a 10 évre vonatkozó összes üzemeltetési költség szerepel.

S/ Elmaradt haszon/hó

A 11,8 millió forint elmaradt hozama, amivel azért számolunk, mert ha nem emellett a befektetési forma mellett döntött volna a befektető, akkor ezt az összeget máshova fektette volna be. Minden évben növeljük az infláció mértékével. Az összesen sorban a teljes 10 évre vonatkozó összes elmaradt haszon szerepel.

T/ Ingatlan várható értéke

Az ingatlan felújítás utáni értéke 28 millió forint. Feltételezéseink alapján ez minden évben növekszik 3%-kal, az infláció mértékével, az utolsó sorban a 10. év végén elérhető ingatlan érték szerepel.

U/ Összes bevétel

10 évre vonatkozóan összesítettük a bevételeket. Az adózott bérleti díj összesen és az ingatlan értéke a 10. év végén sort szummáztuk.

V/ Összes költség

10 évre vonatkozóan összesítettük a költségeket. A hitel önereje, az illeték, a felújítás és egyéb induló költségek, a 10 éves hitel törlesztő részletek, a 10 éves üzemeltetési költségek, a 10 éves elmaradt haszon összesítése.

W/ Profit

Összes bevétel – Összes költség

X/ Profit / hó

A teljes profit havi szintre lebontva

A fenti példában tehát az látható, hogyha van elég önerőnk – lényegében a teljes projekt költség majdnem felét tudjuk finanszírozni, – akkor érdemes lakásbefektetésben gondolkozni hitelfelvétel segítségével.

Félreértés azért ne essék, mi nem azt mondjuk, hogy ez mindenkinek megfelelő befektetési forma, hiszen rengeteg olyan kockázat van benne, amikről most nem esett szó. De az biztos, hogy tudatos lakásfelkészítéssel, és pénzügyi intelligenciával jól kezelhető a lakásbefektetés ezen módja.

Eggyel magasabb szint, amikor már valaki nem bérbeadási szándékkal kezd ingatlanbefektetésbe, hanem továbbértékesítésben gondolkozik. Olvasd el a témában írt cikkünket – Miért válaszd a viszonteladási célú lakásbefektetést a bérbeadás helyett?