Nos, az értékbecslés nem véletlenül egy külön szakmához kötődik. Nem olyan egyszerű meghatározni egy ingatlan értékét, hiszen számtalan tényező befolyásolhatja a tényleges eladási árat. Nézzük meg, hogy mégis hogyan induljunk el, amikor szeretnénk egy ingatlan árát meghatározni.

Egy ingatlan piaci értékét csak akkor lehet biztosan tudni, ha az már elkelt.

Múltbeli adatok elemzése

Az ingatlanpiac jelentősen különbözik más piaci szegmensektől.
Egyrészt nincsen központi piac, tehát az ingatlan adásvételi tranzakciók számtalan helyszínen mennek végbe, az ingatlan típusától, elhelyezkedésétől és az adásvétel tárgyától függően.
Emellett nagyon keveset tudunk az egyes adásvételek hátteréről, a legtöbb ügyletet a titokzatosság lengi körül. Még ha az eladási ár nyilvános is, nem tudjuk például, hogy az adott ingatlan milyen állapotú, nem ismertek a kifizetések időpontjai és ütemezése, vagy egy esetleges speciális kapcsolat az eladó és a vevő fél között.

Ennélfogva a rendelkezésünkre álló tényadatokról szóló elemzések a piacot jellemző általános információhiány miatt sokszor téves következtetésekre adhatnak okot.

Tegyük hozzá, hogy hiába is elemeznénk múltbéli adatokat egy olyan gyorsan változó ingatlanpiaci környezetben, mint a mostani.

Mitől függ egy ingatlan ára?

Sok minden hathat egy ingatlan piaci árára, például:

  • az ingatlan fajtája,
  • az ingatlan alapterülete,
  • az ingatlan műszaki állapota,
  • az ingatlan tulajdoni viszonyai,
  • az ingatlanhoz kapcsolódó jogok (pl. építési jog),
  • az ingatlanhoz kapcsolódó egyéb előnyök (pl. közcélú létesítmények használati lehetősége),
  • az ingatlant terhelő vagy kiszolgáló jogok,
  • környezeti hatások (pl. közlekedési zaj, épülő Városliget)
    stb,

Emellett számtalan egyéb egyedi tényező is van, ami pusztán kényelmi szempontokból lehet érdekes. Például rossz pont, ha a 3. emeleten van a lakás, de nincsen a társasházban lift, vagy folyamatosan hangoskodnak a szomszédok. Jó pont, ha a gyerek iskolája pont a ház mellett van.

Többfajta eljárással is dolgoznak az ingatlan értékbecslők az ingatlan értékének meghatározása során. Előre jelezzük, hogy mi nem vagyunk értékbecslők, így pusztán laikusként közelítettük meg az eladási ár meghatározását. Így arra a következtetésre jutottunk, hogy az ingatlanok piaci árát leginkább az ingatlanpiac, és a többi hasonló ingatlan eladási ára határozza meg.

Nézzük a mi módszerünket!

Adott egy lakás, aminek szeretnénk meghatározni a piaci árát.

1. A vizsgált lakás minél több paraméterével legyünk tisztában.

Ismerjük a lakás állapotát, a társasház és a lépcsőház állapotát, a szomszédok milyenségét, a környék utcáinak hangulatát, a tömegközlekedési lehetőségeket stb. Ez nagyon fontos ahhoz, hogy viszonyítani tudjunk a többi ingatlanhoz képest.

2. Első körben keresünk az interneten hasonló ingatlanokat, ahonnan is következtethetünk a mi ingatlanunk árára.

Az ingatlan.com elég jól használható adatbázis az ingatlanok eladási áraira vonatkozóan.

Fontosnak tartom kiemelni azt a tényt, hogy itt csak az ajánlati árak szerepelnek. Tehát, hogy az eladó milyen árat tüntetett fel, amikor eladásra kínálta az ingatlanát. Az ingatlanpiac sajátossága az is, hogy szinte mindig alkuképes az ár, emellett találkozunk néha olyan elszállt árakkal, amik abszolút nem reálisak, és nem valós képet mutatnak. Egyszóval az, hogy valaki valamilyen áron meghirdeti a lakását, még egyáltalán nem garancia arra, hogy el is tudja adni annyiért.

3. Az ingatlan értékének meghatározásánál lényegében az összes fellelhető, hasonló ingatlan hirdetését végignézzük, és elemezzük egyesével.

A vizsgált adatbázist minden esetben leszűkítjük a megfelelő kerületre, városrészre. Emellett a négyzetmétert is úgy lőjük be, hogy +- 10% a mi lakásunk négyzetméteréhez képest.

Ezután az ebbe a halmazba eső lakásokat egyesével megnézzük olyan szemmel, mintha most mi lennénk a vevők.

4. Miért éppen a mi lakásunkat választaná a vevő vagy miért éppen nem?

Ez alapján fel tudunk állítani egy olyan sorrendet, mely meghatároz egy körülbelüli értéket a lakásra vonatkozóan. Egy-egy lakás összehasonlításánál minél több szempontot vegyünk figyelme, tényleg próbáljunk meg a vevő fejével gondolkodni. Ha most éppen mi szeretnénk egy hasonló ingatlant vásárolni, akkor milyen döntési szempontjaink lennének?

      • Például a mi lakásunkban konvektor van, de a másik vizsgált lakásban cirkó? Nos, akkor itt a másik lakás egyértelműen jobb, mint a miénk.
      • Az egyik ház felújított, a miénk meg nem, nos itt is a másik lakás győzött, így a miénk elé kerül a sorrendben.
      • A mi házunkban van lift, a másikban nincs. Ebben az esetben (ha emeleti lakást nézünk éppen), akkor mindig a liftes a nyerő.
      • Hasonló állapotú a két vizsgált lakás, de az egyik lényegesen drágább, mint a másik. Nos itt az olcsóbb győzött.

Igen, ez egy rendkívül hosszadalmas elemzés, akár napokig is eltarthat, mire releváns képet kapunk az adott környék adott lakásainak árairól. Ellenben az is biztos, hogy eközben rendkívül sokat megtudunk a környező lakások állapotáról, minőségéről, árairól. Szinte az összes versenytársunkról lesznek információink, ami az értékesítéskor, egy ártárgyalás során is nagyon hasznos lehet.

Bárhogyan is van, mielőtt piacra dobod a lakást, kérlek olvasd el a Home Staging Gyorstalpalót, ezáltal szintén növelheted az eladási áradat.